Warum Innenstadt? Cover

Warum Innenstadt?

hystreet.com & Aachener Grundvermögen
Since 07/2022 39 Episoden

#38 Markus Schäfer & Hendrik Poggemann – Einzelhandelsvermietung im Wandel (Lührmann)

21.08.2025 40 min

Zusammenfassung & Show Notes

Vermieten in 1A-Lagen ist kein Selbstläufer mehr: Im ersten Teil unserer Doppelfolge mit Lührmann geht’s um den Wandel der Einzelhandelsvermietung und was heute eine gute Lage wirklich ausmacht.

„Vermietung von Einzelhandelsimmobilien in Toplagen ist heute kein Selbstläufer mehr. Vermieter müssen professionell aufgestellt sein, um ihre Flächen hochwertig zu vermieten“, sagen Markus Schäfer und Hendrik Poggemann von Lührmann. Das Maklerbüro ist seit 30 Jahren auf die Vermietung von Einzelhandelsimmobilien in den 1a-Lagen der deutschen Metropolregionen spezialisiert. In einem Markt, der sich vom Vermieter- zum Mietermarkt wandelt, ist nicht mehr allein die Lage für eine hochwertige Einzelhandelsvermietung entscheidend, sondern auch Ausstattung, technische Standards, Service und Flexibilität.
 
Die Einzelhandelslagen entwickeln sich heterogen und erfolgreiche Vermietung erfordert ein differenziertes Verständnis der Standortfaktoren sowie der passenden Mieter und Konzepte, erläutern Markus Schäfer, Geschäftsführer und Teamleiter Vermietung, und Hendrik Poggemann, Geschäftsführender Gesellschafter vom Maklerbüro Lührmann.
Die Lage bleibt ein zentraler Faktor – aber nicht mehr der einzige. In klassischen Toplagen wie der Düsseldorfer Königsallee, der Münchner Kaufingerstraße oder der Schildergasse in Köln ist die Nachfrage nach hochwertigen Flächen weiterhin hoch. Gleichzeitig steigen hier die Anforderungen an Ausstattung, Technik und Flexibilität. Hier dominieren institutionelle Investoren mit professionellen Asset-Management-Strukturen, bei denen Prozesse oft klar geregelt sind, Budgets für Modernisierung verfügbar und langfristige Strategien im Fokus stehen. In Mittel- und Kleinstädten hingegen trifft man häufiger auf Privateigentümer, die ihre Immobilie persönlich betreuen. Erfolgreiche Vermietung funktioniert in beiden Fällen – sofern die Vermietungsstrategie zur Lage und zum Objekt passt.
Für beide gilt: Eigentümer müssen heute stärker investieren und professionell agieren, um den steigenden Anforderungen von Einzelhandelsvermietern gerecht zu werden und hochwertige Mietverträge zu sichern. Nur wer sich aktiv mit dem Markt auseinandersetzt und flexibel bleibt, kann den Wert seiner Immobilie erhalten oder sogar steigern und Lagen so attraktiv mitgestalten. 
 
Was unterscheidet eine gute von einer sehr guten Einzelhandelslage? Welche Lagen haben in den letzten Jahren gewonnen, welche verloren? Was erwarten Einzelhandelsmieter heute? Und wie gelingt hochwertige Vermietung, auch wenn man als Eigentümer keine institutionellen Strukturen hat?
 
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Transkript

Intro
00:00:05
Warum Innenstadt? Impulse für die Highstreets von morgen. Der Podcast von hysteet.com und der Aachener Grundvermögen. Von Fachleuten mit Fachleuten. Für lebendige Innenstädte mit Zukunft. Mit Julian Aengenvoort und Sonja Nees.
Sonja Nees
00:00:35
Früher hieß es Lage Lage Lage. Das stimmt natürlich auch heute noch, reicht aber nicht mehr aus, um Einzelhandelsflächen in Innenstadtlagen erfolgreich zu vermieten, denn der Markt hat sich verändert. Aus einem Vermietermarkt ist ein Mietermarkt geworden. Die Anforderungen der Mieter an Flächen sind gestiegen und die Laufzeiten werden kürzer.
Julian Aengenvoort
00:00:59
Wer als Vermieter mithalten und hochwertige Mieter finden will, muss liefern - bei Ausstattung, Schnelligkeit, Service und in Sachen Flexibilität.
Sonja Nees
00:01:09
Über genau diese Herausforderungen sprechen wir heute im ersten Teil unserer Doppelfolge mit Hendrik Poggemann und Markus Schäfer vom Maklerbüro Lührmann. Im zweiten Teil, der dann nächsten Monat erscheint, geht es um den Einfluss expandierender Marken auf die Stadtentwicklung und die Frage, wie sich Standorte langfristig erfolgreich entwickeln lassen.
Julian Aengenvoort
00:01:31
Lührmann ist seit 30 Jahren als Makler und Berater in den A-Lagen der deutschen Metropolen aktiv. Der Immobilienspezialist teilt sein Wissen regelmäßig in Städtereportings. Vor wenigen Wochen erst im ganz frisch erschienenen Magazin Innenstadt Düsseldorf mit Zahlen, Daten, Fakten und Einblicken über die einzelnen Lagen, Mietpreise und den Investmentmarkt.
Sonja Nees
00:01:56
Was unterscheidet eine gute von einer sehr guten Einzelhandelslage? Welche Lagen haben in den letzten Jahren gewonnen, welche haben eher verloren und warum? Was erwarten Einzelhandelsmieter heute? Und wie gelingt hochwertige Vermietung, auch wenn man als Eigentümer keine institutionellen Strukturen hat? Darüber sprechen wir heute mit Hendrik Poggemann, Geschäftsführer und Teamleitung Vermietung und Markus Schäfer, geschäftsführendem Gesellschafter von Lührmann.
Julian Aengenvoort
00:02:23
Hallo Hendrik. Hallo Markus. Schön, dass ihr die weite Reise von Düsseldorf hier zu uns nach Köln auf euch genommen habt.
Markus Schäfer
00:02:29
Sehr gerne, vielen Dank für die Einladung.
Sonja Nees
00:02:32
Ihr seid ja deutschlandweit aktiv und kennt wahrscheinlich so gut wie jede Innenstadt. Welche hat euch beide denn persönlich am meisten beeindruckt bzw. welche hat es euch angetan und natürlich vor allem warum?
Hendrik Poggemann
00:02:45
Gute Frage. Ich bin ja seit 2006 bei Lührmann, bin damals in Osnabrück gestartet und habe in dem Zeitraum auch sehr viele Städte im Norden kennengelernt. Bin dann 2007 nach Frankfurt gezogen, habe das Büro dort für Lührmann geleitet und bin jetzt seit mehreren Jahren in Düsseldorf. Also von daher habe ich viele Städte gesehen, tatsächlich. Ich glaube, Frankfurt hat es mir 2007 sehr angetan. Zu dem Zeitpunkt war die Stadt auf ihrem Höhepunkt, würde ich mal sagen, bis 2015, die Goethestraße, eine von 10 Top Straßen abseits von München und Berlin. Und das hat sich so ein bisschen gewandelt. Frankfurt hat eine schwere Zeit durchgemacht, was zumindest die kommerzielle Lage angeht in den letzten Jahren, sodass meine jetzige Heimat Düsseldorf da sicherlich mittlerweile weiter vorne liegt. Ich muss aber auch ganz ehrlich sagen, dass Heidelberg so als charmante Stadt ohne Center, ohne große bauliche Veränderungen von Jahr zu Jahr für mich attraktiver geworden ist, weil sie einfach die Historie beibehalten hat.
Markus Schäfer
00:03:51
Schwierige, aber auch interessante Frage. Ich finde, da gibt es mehrere Antworten drauf. Also wenn ich an die Metropolregion denke, ist es bei mir Düsseldorf so aus der privaten Brille heraus - als Makler ist es Köln, weil wir hier am meisten Geschäft machen, tatsächlich. Und bei den kleinen Städten gibt es natürlich so Städte, da denke ich gerne an Münster oder Trier, die einfach so einen gewissen Flair haben, tolle Einzelhandelslagen, wo man gerne bleibt und irgendwie verweilt.
Julian Aengenvoort
00:04:14
Auf den Vergleich Düsseldorf und Köln kommen wir vielleicht später auch noch mal intensiver.
Sonja Nees
00:04:18
Ihr müsst jetzt leider wieder gehen, das war's.
Julian Aengenvoort
00:04:22
Also Köln aufgrund der Größe und der Länge der Straßen auch dann nochmal attraktiver für euch jetzt als Düsseldorf?
Markus Schäfer
00:04:31
Ja, das kann man so gar nicht sagen. Die Städte sind ja von den Einzelhandelslagen sehr vergleichbar. In Köln nehmen wir einfach wahr, dass der Markt ein bisschen dynamischer ist. Hier passiert einfach ein bisschen mehr. Es gibt mehr Bewegung auf einer Schildergasse als jetzt in Düsseldorf auf einer Schadowstraße in den letzten Jahren. Heißt für uns gibt es einfach mehr zu tun, aber auch mehr Arbeit, diese Stadt weiterzuentwickeln, weil Düsseldorf ist eigentlich gut zu Ende entwickelt. Ich meine, das war die letzten zehn Jahre eine Großbaustelle. Köln ist da noch mehr im Wandel, würde ich sagen.
Sonja Nees
00:04:59
Wir sind ja eigentlich jetzt schon richtig im Thema drin. Ist es nicht eigentlich gut, eher ein Zeichen für eine Lage, wenn da nicht so viel Wandel ist? Ich meine, klar, blöd für euch, aber grundsätzlich ist doch sowas eigentlich ein Zeichen, dass es sehr stabil ist, oder?
Markus Schäfer
00:05:13
Ja, absolut.
Hendrik Poggemann
00:05:15
Ja, das kann man natürlich so sehen. Auf der anderen Seite ist eine Veränderung natürlich auch immer was Spannendes. Ich denke, dass wir gerade in Köln mit der Ehrenstrasse oder Berlin, Hackescher Markt sind einfach zwei Lagen, die prädestiniert sind für neue Konzepte, für junge Konzepte, die sich dort auch gerne ausprobieren, teilweise mit kleinteiligen Ladenlokalen, sodass dort auch mal 100 oder 200 Quadratmeter angemietet werden können. Für mich ist es immer spannend, auch eine Veränderung zu sehen, sicherlich immer auf einem gewissen Niveau. Ich bin aber auch ein Freund davon von alteingesessenen Standorten, wenn ich an den Engelhorn zum Beispiel denke, in Mannheim, einfach ein Textilkaufhaus, inhabergeführt, sowas ist für eine Stadt was ganz Besonderes. Oder L&T in Osnabrück. Und insgesamt macht es die Mischung aus dem Konstanten und der Veränderung.
Markus Schäfer
00:05:57
Jede Veränderung bringt ja auch wieder neugierige Konsumenten in die Lage. Wenn eine Lage sich nie verändert oder ich denke an diese alten Shopping Center, wo ein Engbers neben dem Bonita und Douglas saß, dann hat man das ein, zwei Mal gesehen und weiß Bescheid. Ich glaube, die Lagen leben heute davon, dass neue Konzepte kommen, dass sich da was verändert und man auch da einen Anreiz hat, wieder in die Stadt zu gehen.
Hendrik Poggemann
00:06:16
Ich glaube, die Schuhbranche ist ein gutes Beispiel. Wenn wir uns 10 oder 15 Jahre zurückbesinnen, was haben wir da alle für Schuhe getragen? Also ich weiß, Sneakers bei Lührmann wäre ein no Go gewesen und heute hat wahrscheinlich jeder mehr Sneaker zu Hause als Lederschuhe. Und einfach diesen Veränderungsprozess halt auch mitzugehen und auch dem Kunden das anzubieten. Da hat sich ja quasi die ganze Branche einmal ausgetauscht von der Anbieterseite.
Julian Aengenvoort
00:06:41
Lass uns mal bei Düsseldorf bleiben, wie funktioniert das oder wie hat das überhaupt funktioniert? Ich finde dieses Beispiel, gerade was ihr genannt habt, sehr spannend. In Köln ist noch viel in Entwicklung oder kann sich noch viel entwickeln. Wie schafft man es, weil es sind ja eigentlich private Flächen in Düsseldorf, Köbogen, K2, die ganze Schadowstrasse. Was kann Köln daraus lernen?
Markus Schäfer
00:07:10
Ich glaube, die Schadowstraße ist das Paradebeispiel dafür, dass es einen Impuls gibt. Das war nun mal der K1, also Kö-Bogen zuerst und dann K II. Und dieser Impuls hat dafür gesorgt, dass die Eigentümer drumherum verstanden haben, Mensch, ich kann jetzt auf diesen Zug aufspringen und diese Lage mitentwickeln und profitiere langfristig auch davon oder ich mache es halt nicht. Und auf der Schadowstrasse war es wirklich fast einmalig, dass die meisten Eigentümer in der Umgebung dann auch in die Gebäude investiert haben, so dass auch Jahre danach andere Mieter gewinnen konnten und die Lage sich entwickelt hat. In Köln sehen wir jetzt aktuell die Hohe Straße, wo ja dieser Prozess gerade beginnt. Viele Entwicklungen auch von euch, die jetzt stattfinden, werden in den nächsten Jahren stattfinden, und da hoffen wir natürlich auch, dass so ein Effekt auch eintreten wird wie in Düsseldorf. Weil es geht ja, man muss natürlich absolut auch Privateigentümer haben, die dazu bereit sind. Die Frage ist ja, was ist, wenn ich das nicht mitgehe, was ist die Konsequenz? Bin ich dann noch wettbewerbsfähig in 5 oder 10 Jahren? Man muss das natürlich sehr langfristig betrachten.
Hendrik Poggemann
00:08:09
Und ich glaube, wir hatten in Düsseldorf auch einfach die Flächen dazu. Das muss man einfach sagen. Also der Markus hat es gerade gesagt, Kö-Bogen 1, Kö-Bogen 2. Da wurde natürlich auch einiges an Fläche bereitgestellt für eine Entwicklung. Wir haben heute gerade die Projektentwicklung von Momeni, wir haben das Le Coeur von Hines, also nochmal zwei große Projekte, die dann in Düsseldorf fertiggestellt werden. Auch das Carschhaus, was von der Central Group jetzt noch zu Ende entwickelt wird. Also da haben wir sicherlich auch bautechnisch und platztechnisch gute Voraussetzungen gehabt. Und das darf man nicht ganz vergessen, die Königsallee als doch großen Anker und auch zusätzlichen Frequenzbringer in der Luxuslage, das fehlt Köln einfach und dieses ganze Segment fehlt Köln und das ist schon auch ein großes Zugpferd für Düsseldorf.
Julian Aengenvoort
00:08:52
Habt ihr da einen Einblick drin? Liegt das dann auch an der Eigentümerstruktur, also an dem Typ von Eigentümern? Also haben in Düsseldorf alle verkauft, um für diese große Entwicklung zu weichen? Gibt es das in Köln nicht? Hält man da eher an der Immobilie in der Hohe Straße fest? Oder wie habe ich mir das vorzustellen?
Hendrik Poggemann
00:09:09
Wenn wir in Düsseldorf ein Haus in den Verkauf bekommen, ich sage mal bis 10, 15 Millionen Euro, vielleicht auch tiefer, dann sage ich immer, das kauft ein Düsseldorfer. Wenn wir das gleiche Haus in Köln in den Verkauf bekommen, 5 Millionen, 10 Millionen, 15 Millionen, sage ich immer, das kauft kein Kölner. Und das sagt, finde ich schon viel. Wir haben in Düsseldorf wirklich viele Leute, die in die Stadt investieren, die mit der Stadt eng verbunden sind. Ich will nicht sagen, dass es das in Köln nicht gibt, aber zumindest in der A-Lage ist das schon eine etwas andere Eigentümerstruktur. Da sind die Kölner Privaten dann doch eher auf der Verkäuferseite mit einigen Ausnahmen und in Düsseldorf eher auf der Käuferseite. Und ich glaube schon, dass man das auch hier und da sieht. Und die Hohe Straße ist ja einfach ein gutes Beispiel, wo wir, glaube ich, viele Möglichkeiten im Moment haben, wenn man ganz, ganz langfristig denkt, weil die Straße einfach gerade einen schweren Stand hat. Trotzdem gibt es da eigentlich kaum Interesse von der lokalen Seite, wenn in den letzten Jahren dort was verkauft wurde. Auch bei Projektentwicklungen ist es immer an Unternehmen gegangen, die nicht aus Köln oder auch meistens gar nicht aus dem Umland kommen.
Sonja Nees
00:10:17
Sind Institutionelle halt. Das stimmt schon.
Julian Aengenvoort
00:10:21
Wenn man sich jetzt ganz Deutschland anguckt, dann hören wir ja immer den Abgesang auf die Innenstädte, das haben wir ja schon durch. Das ist ja auch die Idee hinter unserem Podcast, Warum Innenstadt, dass wir mal positiv über die Innenstadt berichten. Wie kann es denn dann sein, dass in Düsseldorf immer noch neue Fläche entsteht? Du hast es ja gerade gesagt, mit dem Trinkhaus Karree und dem Le Coeur. Ist da nicht irgendwie auch mal irgendwie zu viel? Ist nicht irgendwann mal jede Luxusmarke in der Nähe der KÖ?
Markus Schäfer
00:10:49
Ich glaube, das Potenzial ist in Düsseldorf immer noch da. Das ist ganz interessant. Klar, der Effekt ist trotzdem, dass sich auch Lagen verändern, verschieben. Jetzt gucken gerade alle sehr auf den südlichen Bereich der Königsallee. Was passiert eigentlich da unten? Die Kö Lage hat es da eh schon schwer. Jetzt kommen da zwei Top Entwicklungen auf der Westseite. Was macht das mit diesem südlichen Bereich? Genau, das war ja damals die Story mit der Flinger Straße, Schadowstrasse. Alle großen Brands wandern auf die Schadowstrasse ab und die Flinger Straße wurde total schlecht geredet und siehe da, die steht heute total gut da, hat sich aber einfach noch mal anders finden müssen. Also ist ja immer auch eine Chance für die Lagen. Aber viel mehr Entwicklungen in der A-Lage würde ich jetzt auch in Düsseldorf nicht mehr sehen wollen, weil es dann auch irgendwann zu viel wird. Das muss man schon sagen. Aber das Einzugsgebiet ist natürlich sensationell und Düsseldorf steht auch in diesem Einzugsgebiet irgendwie auch alleine in diesem Segment da, dass man halt Luxus, Premium in dieser Vielfalt halt auch hat. Die nächsten Standorte sind dann nun mal Hamburg, Frankfurt und ich glaube, deswegen funktioniert das auch.
Hendrik Poggemann
00:11:49
Ich denke auch, dass Düsseldorf natürlich auch noch ein bisschen mehr zu bieten hat. Als jetzt nur die Innenstadt oder nur die Ladenlokale. Wir bekommen jetzt irgendwann in den nächsten 10 Jahren auch noch die Oper, die ja auch mitten in der Fußgängerzone gebaut wird. Wir haben auch in den letzten 20 Jahren gesehen, wie gut es gelungen ist, das Rheinufer auch einzubinden. Wir haben diese relativ große Altstadt und diesen gastronomischen Bereich sehr, sehr nah an der Flingerstrasse, also direkt neben der Fußgängerzone, was auch eine gute Symbiose ist. Und ich glaube, dass die Aufenthaltsqualität insgesamt, auch was das Thema Gastronomie und Verweilen angeht, wir haben den Hofgarten. Ich glaube, das Paket ist einfach sehr rund und ich sehe das auch so wie Markus, wenn jetzt die großen drei Projekte, die wir angesprochen haben, noch mal abgeschlossen sind, dann ist sicherlich auch irgendwann mal, zumindest was großvolumige Entwicklungen angeht, das Thema vielleicht auch so ein bisschen durch und dann auch ausreichend. Am Ende haben wir die Kaufkraft in Deutschland oder in Nordrhein-Westfalen ja auch nur einmal. Das heißt, alles, was in Düsseldorf zusätzlich konsumiert wird, das fließt auch woanders ab. Das darf man auch nicht vergessen. Also wir haben da schon eine Zentralisierung auf die Top 5, Top 7, Top 20 Städte in Deutschland, aber da ist Düsseldorf, glaube ich, gut aufgestellt und kann jetzt auch die nächsten drei Projekte noch gut vertragen.
Sonja Nees
00:13:04
Jetzt hat Düsseldorf verschiedene Lagen. Wir haben die Königsallee als Luxuslage, dann haben wir die Schadowstraße, mittlerweile natürlich auch die Altstadt. Wie viele verschiedene Lagen braucht denn eine Stadt, damit sie richtig gut läuft als Einkaufsstadt?
Markus Schäfer
00:13:19
Das kommt auf die Stadtgröße an. In Heidelberg haben wir eine Straße, die Hauptstraße, das reicht da auch und das ist auch gut so. Die ist natürlich sehr, sehr lang. Und in den Großstädten sind es ja immer so 4, 5 Straßen. Da muss man mal gucken, klappen diese 4, 5 Straßen alle für sich separat gut? Also funktionieren die ausreichend. Auch in Köln sehen wir eine Hohe Straße oder Mittelstraße, wo man sagt, ja, die Straßen sind eigentlich innerstädtisch gut eingebunden, also eigentlich müssten die sehr, sehr gut funktionieren, haben aber ihre Schwächen. In Düsseldorf gibt es auch so einen südlichen Kö-Bereich, habe ich ja eben gesagt, der es schwer hat, aber eine Altstadt, die auch sehr gut funktioniert. Über eine Grabenstraße gibt es ja unterschiedliche Meinungen. 4, 5 Straßen kann man sicherlich gut bespielen, wenn Eigentümer und Mieter da eben auch mitmachen.
Julian Aengenvoort
00:14:04
Ihr habt ja eine unheimlich gute Datenlage durch eure Beratungstätigkeiten. Ihr arbeitet ja auch mit Riwis zusammen, um da das Ganze auf eine Karte zu bringen. Könnt ihr was zu Leerstandsquoten sagen in Düsseldorf, in Köln oder ist es auch gar nicht so wesentlich für euch? Weil ich komme halt auch aus dem Bereich Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung. Wir reden viel mit Städten, Leerstands- und Ansiedlungsmanagement (Lean). Da geht es immer darum, wo kriegt man Daten her und ich denke mal, die haben bestimmt alles.
Markus Schäfer
00:14:42
Also Leerstandsquoten sind für uns immer so mittelmäßig aussagekräftig. Was wir hin und wieder erheben, sind so Verfügbarkeitsquoten, wo wir wirklich dann die Flächen aufnehmen, die in einem halben Jahr auslaufen, wo man jetzt erstmal keinen Leerstand sieht und sieht dann, okay, wie viel Fläche auf der Straße ist denn wirklich vakant? Und dann gibt es so Beispiele wie eine Ehrenstrasse, da haben wir einen einstelligen Prozentbereich, also viel mehr Nachfrage als Angebot. Auf einer Hohe Straße liegen wir dann irgendwo zwischen 20 und 30 Prozent, was sehr viel ist im Vergleich auch zu Düsseldorf, wo man gerade sagt, da gibt es wirklich viel zu viel Fläche am Markt, die jetzt erstmal wieder platziert werden muss in unterschiedlicher Qualität. Und ich sage mal, in diesem Spektrum bewegt man sich in der Regel so zwischen 10, 20 Prozent Verfügbarkeit, wobei dann auch immer die Frage ist und deswegen publizieren wir das auch nie so oft, ist eine Fläche dann nachher auch wirklich verfügbar oder bleibt der Mieter vielleicht doch im Gebäude, der Eigentümer geht an den Markt. Deswegen muss man mit der Aussage ein bisschen vorsichtig sein.
Sonja Nees
00:15:38
Bevor wir, also es tut mir wirklich leid, dass ich jetzt noch mal eine Frage zu Köln habe für alle Leute, die zuhören und nicht aus dem Rheinland kommen, aber es liegt nun mal daran, dass unser Unternehmen in Köln ist und die beiden auch von Lührmann jetzt aus Düsseldorf sind. Die Ehrenstrasse hat sich ja tatsächlich zu einer sehr gefragten Lage entwickelt. Du hast es gerade schon gesagt, warum, warum nicht Schildergasse? Warum zum Beispiel Armed Angels, wir haben vorhin auch kurz darüber gesprochen, ein Online Label hat jetzt seinen ersten Store aufgemacht auf der Ehrenstrasse, warum nicht auf der. Schildergasse, wo ja viel mehr Leute unterwegs sind?
Markus Schäfer
00:16:13
Also erstmal die Schildergasse steht ja auch super gut da, wenn man sich die Shopqualität, die Gebäudequalität anguckt. Zur Frequenz gibt es bei der Straße gar keine Fragezeichen, ist halt eine gänzlich andere Lage als eine Ehrenstrasse. Das Publikum ist ein anderes, die Frequenz ist anders, deswegen sind auch die Mieter anders. Ein Armed Angels, der ist einfach in einem Preissegment oder vom Konzept her so aufgestellt. Die passen dann einfach sehr, sehr gut auf so eine Ehrenstrasse, die vielleicht ein bisschen trendiger ist, die bisschen mehr Flair hat, die brauchen gar nicht viel Frequenz. Der Kunde, der das sucht, der kommt vielleicht auch sehr gezielt dahin. Und eine Schildergasse braucht dann einfach diese Mainstream Marken H&M, Inditex, die wollen halt diese Massenfrequenz und wollen da in einer anderen Nachbarschaft sein. Die Ehrenstrasse, warum hat die sich so gut entwickelt? Die stand ja immer schon relativ gut da, aber auch mit einer durchaus auskömmlichen Verfügbarkeit von Flächen. Und dann ging es in den letzten Jahren so los, da könnten wir Flächen neu an Floris von Bommel, an Samsung vermieten. Dann kam irgendwann Birkenstock mit einer Aussage mit einem Pop Up Store, der sehr wertig geworden ist und als letztes Beispiel konnten wir Adidas auf die Ehrenstrasse bringen. Und das war eine sehr spannende Frage, warum wählt Adidas eine Ehrenstrasse über die Schildegasse und die wollten auch diesen Flair haben. Aufenthaltsqualität, ey, das ist, das passt für uns genau die Nachbarschaft, die Kaufkraft, die hier vielleicht auch ein bisschen gebündelt ist und dann ist das wie so ein positiver Flächenbrand, dass ein Adidas kommt. Und wer ist jetzt direkt gefolgt? New Balance, die auch vorher auf der Schildergasse mal geguckt hatten, die sagen, dann müssen wir jetzt auch auf die Ehrenstrasse. Und ich kann verraten, da werden auch noch ein paar Konzepte folgen, die jetzt da suchen. Also die Straße steht so gut da wie seit Jahren nicht mehr.
Julian Aengenvoort
00:17:47
Hat es auch mit der Miethöhe zu tun?
Markus Schäfer
00:17:50
Auf jeden Fall auch ein Punkt. Auf jeden Fall auch ein Punkt, weil die Mieten sind natürlich deutlich erschwinglicher als auf einer Schildergasse. Aber ich glaube im Wesentlichen geht es darum, welches Publikum habe ich hier, welche Nachbarschaft habe ich hier, welche Konzepte? Es ist ja alles bisschen individueller. Da findet man auch Konzepte, die man sonst vielleicht nicht in jeder anderen Stadt so findet.
Julian Aengenvoort
00:18:07
Ich glaube, davon lebt die Lage und kleinere Flächen.
Sonja Nees
00:18:09
Genau, ich merke, du hast schon gerade den Stein angestoßen in Richtung Mietermarkt. Wann habt ihr denn zum ersten Mal gemerkt, dass sich der Markt zum Mietermarkt hin verändert?
Hendrik Poggemann
00:18:24
Das ist ja auch am Ende des Tages ein Prozess, der sich wirklich ganz, ganz langsam entwickelt und der auch von Standort zu Standort unterschiedlich ist. Wir hatten ja lange Zeit einfach in vielen Städten, Mannheim ist auch ein gutes Beispiel, immer ein Flächenwachstum. Jedes Jahr kamen neue Projektentwicklungen dazu. Es kamen immer größere Flächen dazu. Die Mieter haben aber auch gleichzeitig immer größere Flächen abgenommen. Und Markus, wann war das? Ich würde sagen, dass das schon paar Jahre vor Corona ging das schon los, peu à peu, gerade auch in den kleineren Städten, wo wir gemerkt haben, so ein H&M, der nimmt vielleicht nicht mehr jedes Angebot wahr, auch Esprit, ein S. Oliver, die dann ja ihren Rückzug angetreten haben, also auch die Monobrands in diesen Mittelstädten dann irgendwann nicht mehr so aktiv waren. Da hat man das schon gemerkt. Und dann kam natürlich am Ende durch Corona natürlich nochmal ein großes Umdenken generell dann in der Branche und auch was Flächen angeht. Und seitdem ist es eigentlich sehr differenziert. Aber Markus hat es ja auch gerade schon gesagt, wir haben durchaus auch viele Standorte, Düsseldorf, Königsallee, Köln, Ehrenstrasse, wo wir weiterhin eine ganz, ganz große Nachfrage haben und ein geringes Angebot und natürlich auch leider Städte, da ist das umgekehrt.
Julian Aengenvoort
00:19:45
Wir haben es eben schon mal ganz kurz angedeutet oder als wir darüber gesprochen haben, was zeichnet denn die Eigentümer aus? Jetzt noch mal zum Thema Vermietung und den Anforderungen, die sich da ergeben. Also das ist ja dann vielleicht auch, wo eins das andere gibt. Was steht denn heute noch so im Fokus, wo Mieter eher darauf achten und wo vielleicht ein Typ von Eigentümer anders drauf reagieren kann oder wo ihm vielleicht auch die Expertise fehlt, weil er vielleicht jahrzehntelang davon gelebt hat, dass die Mieter Schlange gestanden haben und jetzt braucht er euch vielleicht umso mehr, dass ihr da ein bisschen unter die Arme helft. Und das müssen wir aber jetzt zum Beispiel an der Immobilie noch machen, damit das überhaupt funktioniert.
Hendrik Poggemann
00:20:30
Die allermeisten Innenstädte liegen ja logischerweise in relativ zentralen Lagen, sind dann nach dem Krieg in den meisten Fällen ja auch großteils zerstört worden und dann nach dem Krieg wieder aufgebaut worden, sodass wir viele Gebäude haben, die kommen aus den 50er und 60ern, vielleicht aus den 70ern. Das hat dann auch eine Zeit lang getragen und gerade in den Zeiten, wo die Expansion so stark war, dass die Mieter nicht groß nachgefragt haben, eigentlich vorbehaltslos jeden Übergabezustand auch akzeptiert haben, der Vermieter einfach in der komfortablen Situation war, dass immer mit Auslaufen des Mietvertrages alle 10 Jahre die Miete nochmal um 20, 30 Prozent gestiegen ist, gab es einfach auch nicht die Notwendigkeit auf Eigentümerseite was zu tun. Das Ganze hat sich dann irgendwann, ich würde mal sagen, so ab 2010 dann sukzessive schon umgedreht, dass der Zustand halt schon langsam wichtiger wurde. Gleichzeitig die Gebäude, von denen ich gerade gesprochen habe, natürlich mittlerweile auch irgendwie 60, 70 Jahre alt geworden sind, die technischen Anforderungen sich verändert haben. Brandschutz ist mittlerweile ein großes Thema, Energieeffizienz ist ein großes Thema und solange die Nachfrage aber immer noch so groß war, haben sich die Eigentümer weniger drum gekümmert. Auch da würde ich sagen, war noch mal ein ganz großer Wendepunkt, auch die Corona Zeit, wo die Filialisten auch angefangen haben, die Budgets stärker zu überdenken, auch versucht haben, weniger für Anmietungen auszugeben, das ganze technische Equipment mehr auf die Eigentümerseite verlagert haben. Parallel natürlich auch in den letzten 10, 20 Jahren auch natürlich neue Gebäude entstanden sind, Projektentwicklungen, so wie ihr sie auch macht, entstanden sind, sodass auch der Unterschied zwischen einem Neubau und einem Bestandsgebäude auch für den Mieter immer größer wurde. CI ist immer ein größeres Thema und ich merke das heute schon auch in Gesprächen auf dem Investmentmarkt, dass da dieser Umdenkprozess auf der Eigentümerseite an vielen Stellen noch nicht abgeschlossen ist, weil derjenige, der vor 15 Jahren das letzte Mal vermietet hat, vielleicht noch nicht ganz verstanden hat, dass die Welt heute eine andere ist. Also heute ist es schon so, dass die Mieter mit ihrer Baubeschreibung kommen, dass Brandschutz, Technik alles Voraussetzungen sind, die der Vermieter eigentlich heute stellen muss. Und wenn ich da nicht auf dem Top-Niveau spiele, bekomme ich auch keine Top Marke. Und wir haben ein paar Mal heute schon über Köln gesprochen, ich nenne auch gerne noch mal die Hohe Straße, da haben wir halt einige dieser Gebäude, die sind halt technisch sehr veraltet, die sind wahrscheinlich auf einem Niveau technisch gesehen, der 80er vielleicht der frühen 90er, da zieht heute dann auch so kein Inditex, kein H&M, kein Adidas mehr ein und da gehört schon eine deutliche Professionalisierung dazu, da kann ich auch nicht mehr sagen, gut, ich streich einmal durch, da brauche ich mittlerweile ein Team, ich brauche einen Architekten, der sich um diese ganzen Sachen kümmert. Der Mieter braucht einen professionellen Ansprechpartner auf der technischen Seite. Wir als Makler können da sicherlich gut vermitteln, aber am Ende des Tages, der Vermieter muss heute schon professionell aufgestellt sein, um auch auf der gegenüberliegenden Seite dem Mieter die Fragen entsprechend beantworten zu können und so eine Baubeschreibung, wie sie meistens dem Mietvertrag heute anhängt, auch entsprechend umsetzen zu können.
Markus Schäfer
00:23:37
Es gibt ja generell auch ein höheres Flächenangebot als früher. Das heißt, der Mieter sucht sich heute nicht nur die Immobilie aus, sondern ganz klar auch den Vermieter. Und wenn der Vermieter die Fragen, auch die komplexen Fragen nicht schnell beantworten kann und auch nicht schnell Antworten liefern kann auf kaufmännische Themen etc. und so lange wartet, dann ist der Mieter auch superschnell weg. Es sei denn, man spricht jetzt über eine dieser Lagen, Königsallee, bestes Teilstück, da läuft das Spiel natürlich noch mal etwas anders, da sind die Mieter auch kompromissbereiter, aber in allen anderen Lagen ist der Mieter einfach nicht mehr kompromissbereit und braucht dann als Counterpart eben auch einen Profi. Das merken die sofort, ansonsten ziehen die auch weiter. Und ich glaube, das ist ja auch einer eurer Erfolgsrezepte mit dem Vermietungsteam, was ihr habt, warum ihr immer wieder gut vermietet, sehr, sehr gut vermietet, weil ihr da eben Experten sitzen habt.
Sonja Nees
00:24:23
Das stimmt, ja, aber diese Möglichkeiten hat ja nicht jeder Vermieter. Also gerade, wir haben jetzt schon mehrfach von der Hohe Straße gesprochen, da haben wir ja auch viele Erbengemeinschaften, da ist das Haus, keine Ahnung, seit 50 Jahren in Familienbesitz und jetzt teilen sich die Enkelinnen so ungefähr. Habt ihr einen Tipp für solche Situationen, wie man trotzdem noch zumindest einigermaßen hochwertig vermieten kann und nicht an einen Euroshop?
Markus Schäfer
00:24:48
Man muss sich mit dem Markt auseinandersetzen und man muss sich natürlich auch Input holen. Man muss sich Beratung holen, bei euch zum Beispiel, bei uns, von Architekten, von Planern. Man muss gewillt sein, Geld in die Hand zu nehmen, was ja immer ein großes Thema ist, auch gerade für Privatinvestoren, auch wenn es nachher darum geht, eine Incentivierung der Mieter darzustellen, mietfreie Zeiten, Baukostenzuschüsse etc. Mal abgesehen vom Übergabezustand. Und dann muss man sich als Privatinvestor die Frage stellen: Will ich das? Und wo sehe ich eigentlich den Wert der Immobilie in den nächsten Jahren? Geht es für mich jetzt noch um Werterhalt? Glaube ich, dass die Immobilie vielleicht dadurch auch noch mal mehr wert werden kann? Und das sind alles Fragen, die muss man sich selber mal stellen und gucken, bin ich eigentlich noch ein Vermieter, der vielleicht dieses eine Haus hat und deswegen auch alles in diesem Haus an Vermögen vielleicht drinstecken hat? Ist das der richtige Weg für mich? Setze ich mich mit dem Produkt genug auseinander Oder muss ich vielleicht das Geld auch noch mal anders anlegen? Und bin ich noch in der Lage, so eine Immobilie in den nächsten Jahren gut zu bewirtschaften, zu vermieten? Das sind Fragen, die stellen wir gerne mal den Eigentümern, ohne auf einmal, ohne immer auf einen Verkauf hinarbeiten zu wollen, sondern einfach mal zu setzt du dich eigentlich mit dem Markt auseinander? Kannst du in den nächsten Jahren gut vermieten? Und hast du eine realistische Ansicht auf das, was in den nächsten Jahren kommt? Glaubst du daran, dass deine Immobilie nochmal Faktor 30 wert sein wird? Also da gibt es Eigentümer, die glauben das halt in schlechten Lagen.
Julian Aengenvoort
00:26:14
Aber das ist ja eigentlich das kleine Einmaleins des Eigentümers, einen Teil des laufenden Geschäfts halt zurücklegen für schlechte Zeiten, dass man halt auch investieren kann. Ich sehe hier gerade ein Augenrollen auf meiner gegenüberliegenden Seite.
Hendrik Poggemann
00:26:26
Ja, das ist ja halt genau, das ist halt in den letzten 30-40 Jahren weniger geschehen. Also man kann da ja sicherlich jetzt nicht alle über einen Kamm scheren, aber das ist halt oftmals nicht passiert, weil die Mieten halt immer gestiegen sind und die Mieter gesagt haben, ne, ich nehme das so, Hauptsache ich bekomme das Ladenlokal. Also diese Notwendigkeit hat oftmals gar nicht bestanden, was zu investieren. Daran hat man sich dann vielleicht im Laufe der Zeit auch gewöhnt. Der Mieter macht eh alles selber. Irgendwann war man vielleicht auch an dem Punkt, dass man das Gebäude gar nicht mehr so genau kannte, weil man es die letzten 30, 40 Jahre so richtig gar nicht mehr von innen gesehen hat, weil der Mieter 20 Jahre drin war, das ganze Haus gemietet hatte und das ändert sich jetzt halt. Und natürlich haben wir auch in den letzten Jahren eine erhebliche Wertsteigerung gesehen in den Immobilien. Und das, was Markus gerade sagte, da muss man sich natürlich die Frage stellen, früher war da vielleicht mal die eigene Schneiderei drin der Großmutter oder der Metzgerladen und heute ist das Ganze zweimal weitervererbt worden. Die Immobilie gehört nicht mehr ein oder zwei Personen, sondern acht oder fünfzehn. Und kann man sich da noch einigen, wie ist die Strategie? Die Immobilie war vielleicht mal eine Million Euro wert, jetzt sind es fünf und setzt sich dann wirklich alles auf eine Karte, auch was das eigene Investment angeht, weil das ist einfach am Ende des Tages eine Spezialimmobilie. Das ist ja kein Sechsfamilienhaus, wo ich bisschen Laminat reinlege und dann geht es wieder für 10 Jahre. Dessen muss man sich bewusst sein, wenn man sich mit diesem Markt nicht auseinandersetzt, eigentlich tagtäglich und wöchentlich. Woher will ich dann als Vermieter wissen, wie hoch die Miete ist oder 20 oder 25? Das ist einfach ein Spezialsegment.
Julian Aengenvoort
00:28:00
Wie seid ihr denn in eurem Team so aufgestellt? Weil das stelle ich mir schon so vor, dass das zwei komplett unterschiedliche Dinge sein können. Bin ich jetzt in der Metropole unterwegs oder bin ich in der Mittelstadt oder eher in einer kleineren Stadt unterwegs? Also ihr konzentriert euch ja nicht nur.
Markus Schäfer
00:28:15
Auf Metropolen, wir machen sehr sehr viel Geschäft, auch in Klein und Mittelstädten. Da gibt es ja noch einige Städte, die sehr gut funktionieren, wo wir auch eine gute Nachfrage erfahren. Und das hängt auch immer so ein bisschen davon ab, wo sucht der Mieter gerade. Also wir suchen jetzt in den kleinen Städten gar nicht speziell nach Flächen, sondern wir gucken, wenn da jetzt ein Mieter kommt, der da dringend sucht, dann stecken auch die Fühler aus und gucken dann nach was passendem. Und so ergibt sich dann auch so ein bisschen was über das Mieternetzwerk ergibt sich dann auch Geschäftnachfrage. Wir wissen, wo kann man jetzt für wen suchen und so ist das im Prinzip okay.
Julian Aengenvoort
00:28:53
Also das heißt, es ist jetzt nicht so, wie ich vermutet hätte, dass das ein komplett anderes Metier ist, was die Eigentümerstruktur angeht. So gefühlt, so keine Ahnung, Köln, Düsseldorf, 80 Prozent institutionelle und der Rest dann Einheimische und in der Kleinstadt eher umgekehrt.
Hendrik Poggemann
00:29:10
Doch das ist natürlich am Ende so, trotzdem ist das Geschäft.
Julian Aengenvoort
00:29:14
Was wäre deine Einschätzung so von den Verhältnismäßigkeiten?
Hendrik Poggemann
00:29:18
Ja, ob es jetzt 80 Prozent sind wahrscheinlich, kommt natürlich darauf an, rede ich jetzt über Objektvolumen, dann passt das wahrscheinlich. Oder quasi über die Anzahl der Häuser. Bei der Anzahl der Häuser würde ich schon sagen, in Köln, Düsseldorf haben wir schon wahrscheinlich Quote von 30 35 Prozent Privatbesitz noch, auch zum Beispiel die beste Teilkönigsallee eigentlich nur Privatpersonen, weil die Rendite einfach so niedrig ist. Das sind einfach Trophies, die legt sich halt kein Immobilienfonds ins Portfolio oder manche schon, aber da sind die Privaten einfach auch sehr, sehr stark. Und in kleineren Städten nimmt natürlich die institutionelle Quote immer weiter ab. Und auch heute ist es so, dass eigentlich in den Top 20, Top 30 Städten wird noch institutionell gekauft, darunter eigentlich fast gar nicht mehr im Moment, sodass wir da halt eine hohe Quote an Privatpersonen haben.
Sonja Nees
00:30:10
Also das Investment in Einzelhandelsimmobilien lohnt sich nach wie vor, auch wenn es schwieriger geworden ist.
Hendrik Poggemann
00:30:17
Ja, auf jeden Fall. Das denke ich schon. Am Ende ist es natürlich eine sehr, sehr wertstabile Lage und ich sage immer schon im Mittelalter war der Dorfplatz einfach das Zentrum des Lebens und das wird sich sicherlich in den nächsten 100 oder 200 Jahren nicht ändern. Man muss schon genau hingucken, man muss die Lagen verstehen. Ich glaube, dass das Charmante an der Einzelhandelsimmobilie ist, natürlich auch, dass man zumindest, wenn sie gut vermietet ist, einen relativ geringen Verwaltungsaufwand hab. Das ist halt was anderes mit einem Zehnfamilienhaus, wo vielleicht dann auch dreimal in der Woche jemand anruft, weil halt irgendeine Kleinigkeit zu erledigen ist. Der Mieter, der sich dann doch meistens um alles kümmert, da kann ich dann auch als Investor vielleicht mal ein paar Millionen allokieren auf einem Standort. Und am Ende des Tages, ich mag das Produkt einfach auch. Ich glaube auch, das ist auch Grund für viele Investoren, gerade Privatinvestoren, auch in den Städten zu kaufen, wo man vielleicht auch lebt. Man kann dran vorbeigehen, man kann reinschauen, es ist einfach ein tolles Produkt.
Julian Aengenvoort
00:31:11
Wie sieht denn der ideale Vermieter für Einzelhandel aus, dann der Innenstadt Profi?
Hendrik Poggemann
00:31:17
Also das ist wahrscheinlich relativ nah an der Aachener Grundvermögen, würde ich tatsächlich sagen.
Sonja Nees
00:31:22
Wir haben die beiden nicht deswegen eingeladen.
Hendrik Poggemann
00:31:24
Nein, aber ich glaube, man muss da, also zum einen ist es natürlich wichtig, dass man beide Seiten versteht, dass man halt auch den Mieter versteht und auch, dass man halt auch versteht, dass der Mieter natürlich auch am Ende des Tages ein Ladenlokal braucht, was für ihn funktioniert, was für sein Handel funktioniert, was langfristig funktioniert. Dafür braucht er halt eine gute Immobilie, dafür braucht er auch am Ende eine vernünftige Fassade, dafür braucht er eine vernünftige Verwaltung. Und ich glaube auch, was die Mietvertragsdetails angeht, muss es ausgewogen sein zwischen beiden Seiten. Ich glaube, dass die Mehrfacheigentümer da vielleicht auch hier und da ein besseres Händchen haben, weil man sich vielleicht auch schon zwischen Mieter und Vermieter schon ein bisschen länger kennt oder auch mal auf Situationen besser reagieren kann, wenn mal was Außergewöhnliches vorfällt. Also ich glaube schon, dass insgesamt die Mehrfacheigentümer, das können aber auch Privatpersonen sein, die sich einfach tagtäglich professionell mit dieser Materie beschäftigen, einfach für uns die idealen Ansprechpartner sind. Es gibt aber auch natürlich sehr, sehr gut aufgestellte Einzeleigentümer, das darf man jetzt nicht vergessen. Wo ist, dass der Vermieter einfach versucht, auch nah an diesem Business dran zu sein und auch am Ende ein Gespür dafür hat, was mit so einer Immobilie funktioniert und was nicht funktioniert.
Sonja Nees
00:32:43
Auch ein Gespür für die Lage als Ganzes, was die Lage braucht.
Hendrik Poggemann
00:32:48
Was die Lage braucht, kann natürlich der Einzelne meistens relativ wenig verändern. Auch da, ich komme noch mal zurück auf die Hohe Straße, ich habe es auch letztens mal beim Eigentümertreffen gesagt in Köln, dass ich das Gefühl habe, dass da jeder so ein bisschen auf den Nachbarn gerade wartet, der dann vielleicht mal so die erste gute Vermietung umsetzt und dann will man dann vielleicht selber folgen. Das Blöde ist nur, dass der Nachbar daneben genau das Gleiche vom anderen denkt und so wartet der eine so ein bisschen auf den anderen. Da kommen jetzt ein paar Projekte, aber es wird sicherlich auch noch eine Zeit dauern. Dessen muss man sich halt bewusst sein, dass man als einzelne Person natürlich relativ wenig Möglichkeiten hat, auch quasi das direkte Umfeld zu prägen. Das ist dann sicherlich mit einem 6-, 8-, 10- Familienhaus ein bisschen einfacher, weil das Nachbarhaus nicht ganz so entscheidend ist für den eigenen Vermarktungserfolg. Aber wenn ich eine gute Immobilie vermieten möchte und das Nachbarladenlokal steht seit drei Jahren leer, dann tangiert mich das auch in meinem eigenen Vermietungserfolg.
Sonja Nees
00:33:45
Gut, dass wir eine Doppelfolge geplant haben. Wir sind nämlich fast am Ende der Zeit. Eine Frage wollen wir aber natürlich noch stellen. Wenn ich jetzt das Glück habe und ich habe einen hochwertigen, guten Mieter gefunden, wie lange kann ich heutzutage damit rechnen, dass der bleibt bei mir?
Markus Schäfer
00:34:01
Das hängt sehr vom Mieter ab. Also klar, hoffen tun die Eigentümer natürlich immer auf 10 Jahre, auf 10 Jahressicht, aber Wissen tut man das heute nicht mehr. Also ich meine, die Laufzeiten zeigen es ja schon, dass sich dieser 5 plus 5 Jahres Vertrag etabliert hat. Sonderkündigungsrechte nach drei Jahren werden immer häufiger angefragt und am Ende des Tages muss ich als Vermieter dann so nah am Mieter dran sein, um dann ein Gespür dazu,läuft der Laden gut? Kann man gemeinsam noch irgendwas machen, damit der Laden vielleicht besser läuft, dass er langfristig besser betrieben werden kann? Weil was man ja schon sagen Einem Mieter, der nach 5 Jahren oder 3 Jahren rausgeht, das tut weh. Investitionen, die die Mieter tätigen in Ladenbau etc. Und ich sage mal, da geht es auch um das Thema Image. Wenn ich jetzt mit Pauken und Trompeten eröffne, Flagship Store nach drei Jahren wieder rausgehe, das tut finanziell weh, das tut der Marke weh. Aber mit zehn Jahren rechnen, das muss dann im Einzelfall betrachtet werden.
Sonja Nees
00:34:54
Aber es tut ja auch dem Vermieter weh, wenn der Mieter heutzutage erwartet, dass sie top ausgeschaltet Flächen hast und dann geht der nach drei Jahren wieder. Ist natürlich hart. Allerdings kann man da denke ich auch schon viel dann, wenn man eine Fläche ertüchtigt und neu macht, dem vorbeugen, indem man flexible Ladenflächen baut, oder?
Hendrik Poggemann
00:35:16
Am Ende des Tages gibt es natürlich immer die eine Komponente, die dann generell ist, beispielsweise Brandschutz, Fassade und dann gibt es die andere Seite, die dann doch sehr mieterspezifisch ist. Also es ist nicht ausgeschlossen, dass man eine neue Klimatechnik einbaut und drei Jahre später gibt es einen ungeplanten Mieterwechsel. Der nächste Mieter, ne, der Luftwechsel reicht mir nicht oder ich habe eine andere Anlage, meine Wartungsverträge sind nur mit Siemens oder so. Dann baut man noch mal alles um. Ich glaube, die einzige Möglichkeit, da so ein bisschen auf Nummer sicher zu gehen, ist natürlich, wenn man so ein bisschen Richtung Nahversorgung schaut. Ich meine die Supermärkte, die Drogeriemärkte, vielleicht auch einen Optiker, so ein Fielmann oder so, der ist halt einfach sehr standorttreu. Ich glaube, wenn man da auf Brands setzt, die einfach diesen periodischen Bedarf anbieten, ist man sicherlich ein bisschen auf der sichereren Seite. Mehr Spaß macht es vielleicht an Adidas oder ganz, ganz neue Konzepte zu vermieten. Aber ich glaube, je modischer und je trendiger es wird, je mehr muss man natürlich auch dann vielleicht auch an den Punkt denken, dass sich die Mode mal ändern kann.
Sonja Nees
00:36:15
Gut, aber niemand will eine Einkaufsstraße, in der sich Optiker an den Drogeriemarkt reiht.
Hendrik Poggemann
00:36:19
Nein, nein, das ist ja das eine, was am Ende des Tages aus der Investmentbrille gesehen, dass das Spannendste ist oder vielleicht das, was einen am ruhigsten schlafen lässt. So als Einzelvermieter. Da bin ich wieder bei dem Blickfeld. Was möchte ich denn als Einzelvermieter? Da möchte jeder natürlich den ganz lang laufenden Vertrag mit einem, ich sag mal, langweiligen, aber sicheren Konzept. Das bringt die Straße aber nicht weiter. Und da muss man halt, wie gesagt, irgendwie beides sehen. Das fällt dann so einem, so einem großen Eigentümer wie vielleicht nach Aachener Grundvermögen etwas leichter, weil wenn man auf der Schildergasse oder vielleicht in Mainz, ich denke an Mainz, Am Brand, wo die Aachener ja auch einiges hat, da kann man natürlich, wenn man dann 10 Ladenlokale hat, dann auch selber so ein bisschen so den eigenen Mix dann auch bestimmen. Und das ist natürlich super.
Sonja Nees
00:37:08
Das geht schon genau in die Richtung unserer Abschlussfrage für diese Folge. Wir haben ja zwei normalerweise fragen wir unsere Gäste immer, wie sie sich die Innenstadt in 20 Jahren vorstellen. Das heben wir uns aber dann für Folge 2 auf. Und von euch möchte ich gerne oder möchten wir gerne wissen, welche Sortimente werden wir denn in 20 Jahren so haben auf unseren Einkaufsstraßen. Ihr habt gerade schon angeteased mit Mainz, Am Brand und bunten Mix und modisch und es verändert sich. Was werden wir denn einkaufen? Was glaubt ihr? Also natürlich habt ihr keine Glaskugel, in die ihr schauen könnt, aber ihr seid im Markt mit Hinblick auf Folge zwei. Was glaubt ihr, was kaufen wir in 20 Jahren auf der Schildergasse, auf der Ehrenstrasse oder in Heidelberg auf der Hauptstraße?
Markus Schäfer
00:37:56
Also ich vermute, dass das ganze Sortiment natürlich irgendwie noch mal digitaler wird. Aber das ist auch kein Geheimnis. Ansonsten fehlt mir gerade die kreative Antwort. Ich vermute, dass sich das Sortiment gar nicht so sehr ändert. Was ich mir vorstellen kann, dass mehr Eigenmarken noch kommen. Man sieht es ja so ein bisschen bei den Juwelieren, dass mehr eigene Uhrenmarken auch Läden machen, um dieses Erlebnis zu schaffen oder Miele, die dann einen Laden machen. Ich vermute, da kommen noch Unternehmen in den Markt, die heute gar kein stationäres Retail Geschäft betreiben, die das auch gar nicht aktuell vorhaben, die dann aber auf einmal Mensch, wir machen jetzt als Aachener Grundvermögen einen eigenen Store so auf der Straße oder andere Monobrands. Das könnte ich mir vorstellen in den nächsten Jahren, dass das mehr wird.
Hendrik Poggemann
00:38:40
Ich glaube beispielsweise auch, dass die Vielfalt sich nochmal erhöhen wird. Das ist ja auch ein Trend, den wir heute schon verfolgen, dass wir schon feststellen, dass die Marken nicht mehr so wie früher 100 mal Bonita in Deutschland, hundertmal Liberty und wie die Konzepte früher alle hießen, sondern dass es halt dann nur noch 10 oder 15 Ladenlokale gibt, vielleicht von einer Marke dann in Deutschland und dass sich das auch weiter fortsetzt, wenn man jetzt mal Dyson sieht, mymuesli, wir haben den einen oder anderen Drohnenhersteller, den wir gerade begleiten, die Automarken, die E-Automarken, die in den Markt gekommen sind. Also ich sehe das auch so, dass wir eine höhere Vielfalt haben, auch von Marken, die sich selber präsentieren wollen, auch abseits der Kaufhäuser, was ja auch ein großes Thema ist, also Stichwort Galeria, um sich auch unabhängiger zu machen. Und da, glaube ich, wird das ganze Thema natürlich Richtung Digitalisierung gehen. Und ich sehe die Innenstadt so ein bisschen auch als Wohnzimmer der Stadt. Und dann kann man sich vielleicht vorstellen, wie das eigene Wohnzimmer vielleicht oder das eigene Zuhause dann irgendwie mit sprechenden Kühlschränken oder irgendwas dann in 20 Jahren aussieht. Und ich glaube, die Produkte werden wir in der Innenstadt sehen, einfach um diesen Kaufanreiz auch zu setzen.
Sonja Nees
00:39:50
Was sich da gerade aktuell tut, an welchen vielleicht Brands sich andere Brands auch orientieren, darüber sprechen wir dann im Teil 2 unserer Doppelfolge. Vielen Dank, dass ihr heute bei uns wart und wir freuen uns, wenn ihr dann noch mal den Weg von Düsseldorf nach Köln kommt. Vielleicht können wir euch ja doch noch überzeugen, dass es nicht nur maklerisch ist hier sehr schön ist bei uns. Danke an der Stelle erstmal.
Julian Aengenvoort
00:40:14
Danke sehr.
Hendrik Poggemann
00:40:15
Vielen Dank. Wir kommen immer gerne nach Köln.
Markus Schäfer
00:40:17
Dankeschön.
Sonja Nees
00:40:18
Bis zum nächsten Mal.
Outro
00:40:22
Warum Innenstadt? Impulse für die Highstreets von morgen.

2025 - hystreet.com & Aachener Grundvermögen

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